대전 주택매매가격 상승률 전국 1위…외지인 투기세력도 ‘침투’
국토부, 대상지역 선정 절차 착수…주정심 등 거쳐 이르며 내달 초 지정
분양가 상한제 시행이 초읽기에 들어간 가운데 대전지역이 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정될 지에 관심이 모아지고 있다.
국토교통부는 현재 주요 지역의 집값과 분양물량 등을 분석하는 등 상한제 대상 지역 선정에 돌입했다. 최근 관련 법안이 가장 큰 ‘산’이었던 규제심사 문턱을 넘고 22일 국무회의 통과만을 앞두고 있다. 조만간 국회, 기획재정부 협의와 주거정책심의위원회 등 필요한 절차를 거친 뒤 이르면 다음 달 초순께 상한제 대상 지역을 선정, 발표할 것으로 알려졌다.
올해 대전 집값은 전국 최고 수준으로 올랐다. 한국감정원에 따르면 지난 1~9월 대전 주택매매가격 상승률은 2.86%로 전국 1위를 기록했다. 같은 기간 2위인 전남(1.2%) 상승률의 2배가 넘는다. 부산(-1.49%), 울산(-2.9%) 등 다른 광역시와 세종(-1.95%)이 마이너스 상승률을 찍고 있는 것과 비교하면 주목할 만한 상승세다.
대전 아파트가 강세를 보이는 이유는 세종시 풍선효과와 그간 저평가돼온 부분, 분양시장의 위축 등을 꼽는다. 전국적으로 집값이 올랐던 2015~2018년의 주택매매가격 상승률을 보면 대전이 4.68%로, 세종(7.34%)보다 낮았을 뿐 아니라 전국 평균(6.8%)보다도 밑이었다. 그런데 지난 2017년 8월 세종시가 투기과열지구로 묶이자, 세종에 쏠렸던 충청권 수요가 바로 옆 대전으로 유입되면서 집값이 오르기 시작했다는 분석이다. 또한 도안신도시(서구·유성구) 분양이 본격화되면서 원정투자(투기)가 상승세를 견인하고 있고, 구도심에서도 재건축·재개발 아파트 공급이 이뤄지면서 최고 정점에 이르렀다는 평가다. 대전의 외지인 매입 건수는 지난 8월 409건에서 9월 470건으로 늘어났고, 외지인 매입 비율도 같은 기간 20.4%에서 21.7%로 1.3%포인트 증가했다.
더욱이 주택 시장에 영향을 미칠만한 개발 호재들도 잇따르고 있다. 유성복합터미널·신세계 사이언스 콤플렉스·현대아울렛 개발 사업 등을 끼고 있는 유성구와 서구가 대전 전체 집값 상승을 이끌고 있다. 사업 대부분이 굵직한 만큼 집값 상승폭도 큰 편이다.
부동산업계 관계자는 “현재 별다른 규제가 없는 대전에 투자 수요가 몰렸다”며 “조정대상지역이나 투기과열지구 등으로 지정되면 다시 시장 분위가 가라앉을 수도 있다”고 말했다. 이어 “재건축‧재개발 시장과 신축 아파트에 대한 투자가 늘면서 대전 부동산 시장이 당분간 과열 양상을 보일 것”이라고 말했다.
정부의 이번 상한제 대상지역은 동 단위로 ‘핀셋 지정’되며 주로 서울 강남권과 비강남권 일부가 가운데 일부가 사정권에 든 것으로 전해지고 있다. 대략 이달 25일께 관보 게재와 동시에 공포, 시행이 이뤄질 것으로 예측되는 가운데 상한제 적용지역 선정 절차가 남아 있어 당장 적용은 불가능하다. 국토부는 관리처분인가 재건축·재개발 단지에 대해 ‘공포 후 6개월’간의 상한제 유예기간을 주며 소급 논란을 피해간 만큼 최대한 상한제 대상 지역 선정을 서두른다는 방침이다.
국토부는 현재 한국감정원으로부터 집값 관련 통계를 받아 정밀 분석에 착수했다. 정량 요건은 투기과열지구 가운데 △직전 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나 △ 직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳 △직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기의 20% 이상 증가한 곳 가운데 하나의 요건만 충족하면 된다. 주택 거래량은 작년보다 줄었지만, 물가는 최근 8~9월 소비자물가 상승률이 마이너스를 기록할 만큼 낮은데 반대로 분양가와 청약경쟁률은 높은 상황이어서 분양가 상승률과 청약경쟁률 요건만으로도 지정 요건을 충족한다.
국토부는 최근 1년간 분양가 상승률이 높거나 8·2대책 이후에도 집값 상승을 선도한 지역 중 ‘일반분양 예정 물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역을 지정할 것’이라는 예시를 들었다. 집값은 기본이고 새로 나올 일반분양가가 집값을 자극할 만한 곳은 상한제 대상으로 선정될 공산이 크다.
