국토부 갭투자 방지 위해 주택보유·거주기간 강화 등 거론
한동안 안정세를 보였던 부동산 시장이 다시 과열 양상을 보이자 정부가 추가 부동산 대책 카드를 검토 중인 것으로 알려졌다.
부동산 규제를 비웃듯 비규제지역에서 집값이 뛰는 풍선효과가 끊이지 않고 있고 그동안 집값이 소폭이나마 하락했던 수도권에서도 집값이 상승세로 돌아섰기 때문이다. 정부가 지난해 12·16대책 등을 통해 대출 규제를 강화한 이후 고가 전세 보증금을 끼고 주택을 사는 갭투자가 성행하고, 9억 원 초과 대출을 강화하자 중저가 주택 가격이 급등하고 있다.
정부는 비규제 지역에서 주택 가격이 오르는 풍선효과가 관측됨에 따라 조정대상지역 등 규제지역을 추가하는 방안을 추진 중이다. 지방에서는 대전(2.63%)과 세종시(6.14%)에서 집값이 상승세를 보인다. 세종은 투기과열지구로 묶여 있지만 대전은 규제지역이 아니다. 또한 최근 충북지역에서 방사광가속기 유치 호재로 인해 집값 상승세가 있어 이곳을 예의주시하고 있다. 정부는 앞서 수원 등지를 조정대상지역으로 묶을 때 집값이 많이 오른 대전을 예의주시하고 있다고 밝힌 바 있다.
방사광가속기 유치 후 청주시내 전역 상승세 확산···땅값도 들썩
요즘 청주 부동산 시장은 ‘투기 광풍이 분다’는 지적이 어색하지 않을 만큼 연일 가격이 가파른 상승곡선을 그리고 있다. 일각에서는 방사광가속기 유치 이후 청원구 오창지역에 외지 투기 세력이 몰려 가격을 마구 끌어올리는 것으로 보고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템과 청주지역 부동산 업계에 따르면 오창읍내 H주상복합 아파트(34평형)가 최근 6억1000여만원에 거래됐다. 지난달 오창읍이 방사광가속기 입지로 선정되기 전 3억8000만원 선에 거래된 것과 비교하면 한 달 새 무려 2억3000만원 폭등했다. 지난달 초 2억8000만원에 거래됐던 L아파트(34평형 기준)도 최근 4억1000만원에 사겠다는 매수자가 나왔지만 거래는 불발됐다. 가격이 더 오를 것을 기대한 집주인이 매물을 거둬들였기 때문이다.
한국감정원에 따르면 지난 8일 기준 충북의 아파트 매매가격은 전주(이달 1일 기준)보다 0.63% 올랐다. 전국 8개 도(道) 가운데 상승률이 가장 컸다. 가격 상승의 중심인 청원구는 지난주 1%가 오른 데 이어 1.21%가 또 폭등했다. 아파트 가격이 오르면서 오창지역 땅값도 덩달아 오름세다. 15만원 선이던 농업진흥지역 농경지(3.3㎥) 가격마저 20만원대로 올라섰다. 오창 발(發) 아파트 가격 상승은 청원구뿐만 아니라 흥덕구(0.92%), 서원구(0.63%), 상당구(0.56%) 등으로 확산되고 있다.
부동산 열풍 속에 미분양 물량도 빠르게 줄고 있다. 5월 말 기준 청주시내 미분양 아파트는 31가구다. 3501가구로 정점을 찍었던 2017년 7월과 비교하면 격세지감을 느끼지 않을 수 없다. 청주는 2016년 10월 정부의 미분양 관리지역 선정제도 도입 후 한 번도 관리지역에서 벗어나지 못했을 정도로 부동산 경기가 침체한 곳이다.
전매 제한 앞두고 대전 아파트 분양권 가격 치솟아
8월부터 시행되는 분양권 전매 제한 조치를 앞두고 대전지역 기존 아파트의 분양·입주권 가격도 치솟고 있다. 부동산114에 따르면 지난달 입주가 시작된 서구 탄방동의 전용면적 84.87㎡ e아파트 분양권이 지난달 말 8억원에 거래됐다. 2018년 분양 당시 전용면적 84㎡ 분양가가 3억7000만~4억원(3.3㎡당 평균 분양가 1188만원)인 것을 감안하면 2년 4개월 만에 2배 넘게 오른 셈이다.
국토교통부 실거래가 자료를 보면 지난달 6일 3억9230만원에 팔렸던 서구 도마동 전용면적 84.4㎡ e아파트 분양권(16층)은 지난 3일 기준 4억3980만원에 거래됐다. 한 달 여만에 4750만원 오른 것이다. 내년 11월 입주하는 유성구 복용동 전용면적 84.87㎡의 I아파트 분양권은 지난달 24일 9억369만원에 거래되면서 최고가를 경신했다.
규제 시행 전 공급하는 아파트에 대한 청약 열기도 뜨거워지고 있다. 이달 초 분양한 유성구 둔곡동 우미린 아파트는 평균 63.9대 1의 높은 경쟁률로 1순위에서 청약이 마감됐다. 대전 동구는 1.26% 상승해 청주 청원구(1.77%)에 이어 전국에서 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 대전 서구도 0.94%의 상승률로 상위권을 기록했다.
국토부는 조정대상지역을 지정할 때 최근 3개월 간 집값 상승률이 해당 시·도 물가상승률의 1.3배가 넘는 곳을 우선 가려내고, 다시 청약경쟁률이나 분양권 전매거래량 등을 모니터링 한다. 물론 정성적 평가를 거치기 때문에 이와 같은 정량적 요건만으로 규제지역이 결정되지는 않는다. 이들 지역에서 주택 가격 상승세가 심상찮은 것은 규제지역의 강력한 대출 및 세제 규제를 피해 투자수요가 몰리는 풍선효과 때문이다. 게다가 8월부터 분양권 전매금지가 수도권 비규제지역으로 확대 시행됨에 따라 일부 지역에 투자수요가 몰려 청약 광풍이 일고 있다. 분양시장의 과열은 기존 주택시장을 자극하고 있다.
현재 시장에선 저금리로 유동성이 넘쳐나는 상황이어서 정부의 더욱 강력한 대출규제가 나올 것이라는 전망도 나오고 있다. 총선 때 정치권에서 제기된 종합부동산세 등 부동산 세제 완화 방안에 대해선 정부로선 응할 이유가 없어졌다. 이외에 주택 마련 자금조달계획서 제출과 관련한 규제 대상을 넓히거나 강도를 높이는 방법도 가능하다.
갭투자는 기본적으로 단기 투자인 만큼 갭투자로 주택을 짧게 보유하거나 거주하면 세금을 많이 물리는 방안이 있을 수 있다. 조정대상지역에서 주택을 2년 이상 보유하고 거주도 해야 양도소득세를 내지 않는데, 이 기간을 더욱 늘리는 방안이 가능하다.
추가 부동산 대책의 구체적인 내용은 이번 주부터 국토부와 기재부, 금융위원회 등의 논의를 거쳐 정해지게 된다. 여러 방안을 꺼내놓고 부처 간 이견을 조율하면서 취할 것은 취하고 나머지는 추후 방안으로 유보하는 식인 것으로 알려졌다.
