오는 10월부터 세종시 등 전국 31곳 ‘투기과열지구’의 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제가 적용된다. 가뜩이나 부동산시장이 침체된 세종지역에 또 하나의 악재가 될 전망이다.

국토교통부는 12일 오전 민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안을 발표했다. 이 추진안에 따르면 14일 입법 예고될 개정안은 민간택지 분양가 상한제 적용 필수 요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 한정했다. 현재 투기과열지구는 세종시를 비롯해 서울시 25개구와 성남시 등 전국 31곳이다. 대전과 충남은 이번 민간택지 분양가 상한제를 적용받지 않는다. 현행 주택법 시행령 제61조는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해선 3개월 간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다.

재건축·재개발 등 정비사업 단지에 대한 분양가 상한제 적용 시점도 ‘입주자 모집 승인 신청’ 단계로 앞당겨진다. 공공택지뿐 아니라 민간택지 아파트의 분양가도 정부가 적정 수준에서 엄격히 관리하겠다는 뜻으로, 일부 지역 재건축 아파트 등의 높은 분양가가 전체 부동산 시장 재과열을 이끌고 있다는 판단에 따른 것이다.

나머지 민간택지 분양가 상한제 적용의 3가지 부수 조건은 △최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 △최근 3개월 주택 매매량이 전년 동기대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과는 그대로 유지하되, 다만 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 주택건설지역(특별시·광역시)의 분양가격 상승률을 기준으로 사용하도록 했다.

아울러 민간택지 분양가 상한제의 부작용으로 거론되는 ‘로또’ 수준의 시세 차익과 이를 노리는 투기 수요 유입을 막기 위해 전매제한 기간이 늘어난다. 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 현재 3~4년에 불과한데, 개정안은 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준을 따져 이 기간을 5~10년으로 연장했다.

소비자 보호 강화 등의 차원에서 아파트 후(後)분양이 가능한 시점을 현행 ‘지상층 층수 3분의 2 이상 골조공사 완성(공정률 50∼60% 수준) 이후’에서 ‘지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준) 이후’로 개정하는 법률 개정도 추진된다. 국토교통부는 이번 조치로 평균 분양가가 현재 시세의 70~80% 수준으로 떨어질 것으로 보고 있다.

세종시는 현재 계속된 부동산규제로 인해 주택 수요의 관망세가 더욱 짙어지며 부동산시장 침체가 이어지고 있다. 투기과열지구로 지정된 이후 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI), 총체적상환능력비율(DSR) 등 이른바 ‘대출규제 3종 세트’로 인해 자금구하기가 ‘하늘의 별따기’다. 소득이 낮을 경우 그만큼 상환능력도 떨어지기 때문에 DSR을 적용하면 저소득층이나 구직자들, 소득이 적은 서민들은 아예 은행문턱을 넘을 수가 없다. DSR는 대출심사과정에서 기존 주택담보대출뿐 아니라 신용대출 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 합산, 연 소득과 비교해 대출한도를 정하는 방식이다. 주택담보대출 원리금만 고려하고 신용대출을 포함하지 않던 기존 방식보다 대출한도가 줄어 대출이 어려워진다.

분양시장에선 여전히 ‘세종=분양 불패’란 공식 유효하긴 하지만 부동산규제 장기화로 인해 전반적으로 상승 기대감이 줄어들었고 매물이 누적됐다. 문제는 세종시가 투기지역에서 해제될 가능성이 점점 더 멀어진다는데 있다.

분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안은 오는 14일부터 다음달 20일까지 입법 예고되고, 이후 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다.

◇역대 정부 분양가 규제 연혁

△1977년부터 행정지도를 통해 분양가 상한을 일률 규제

△1989년 11월 원가연동제(택지비+표준건축비) 도입

△1995년부터 단계적으로 자율화해 1999년 1월 전면 자율화

△2005년 3월 공공택지 내 전용 84㎡ 이하 분양가 규제 및 분양가 공시

- 전용 84㎡ 초과 아파트는 분양가 자율화, 택지채권 발행

- 분양가 5개 항목 공시(택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비, 가산비)

△ 2006년 2월 공공택지 내 모든 주택으로 분양가 규제 확대

- 전용 84㎡ 초과 아파트는 분양가 규제 + 주택채권 입찰

- 분양가 공시항목을 7개로 확대 (택지비, 직접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비)

△2007년 9월 민간택지 내 모든 공동주택까지 분양가 규제 확대

- 분양가 공시항목을 확대(공공택지 7개→61개, 민간택지 7개)

△2012년 3월 공공택지 내 분양가 공시 세부항목 축소(61개→12개)

△2014년 12월 민간택지 내 분양가 상한제 탄력적용(2015년 4월1일 시행)

△2017년 11월 민간택지 내 분양가 상한제 지정 요건 개선

△2019년 3월 21일 공공택지 내 분양가 공시항목 확대 시행(12개→62개)

△2019년 8월 12일 민간택지 분양가 상한제 지정 요건 완화, 실효성 확보