전문가들 “집값 급등 없을 것…10월 예정인 상한제가 변수”
청약시장 무주택 중심 개편은 긍정…가점 낮은 젊은층·갈아타기 수요 배제 아쉬워
9·13부동산 대책이 발표된 지 1년이 지난 현재 주택시장은 여전히 널뛰기를 하고 있다. 정부(국토교통부)는 주택가격이 비교적 안정적이라고 분석한 반면, 주택 수요자들은 매매는 실종되고 가격은 뛰는 기현상이 벌어진다는 평가다.
국토부는 16일 “주택시장은 풍부한 유동성, 저금리 등 상승 요인이 상존하는 상황에서도 대책 이전보다 안정적으로 관리되고 있다”면서 “올해 들어 주택가격이 상승 전환된 7월 첫째 주 이후에도 주택 가격 변동률이 0.03% 이내로 안착하는 모습을 보이고 있다”고 발표했다. 또한 “청약시장에서도 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대됐다”면서 “부정 청약자의 공급계약 취소 의무화, 추첨제 당첨자 선정 시 무주택자 우선 선정 등 실수요자 중심의 제도 개선을 추진한 결과 청약 당첨자 중 무주택자의 비율이 97.3%(2018년 5월~2019년 6월)로 증가했다”고 말했다. 이는 2017년 9월부터 2018년 5월까지의 무주택자 비율 94.4%보다 2.9%포인트 오른 수치다.
전문가들의 평가는 엇갈린다. 초강력 규제로 집값 상승세는 막았지만 완벽하게 하락세로 이끌진 못했기 때문이다. 그러나 갭투자와 같은 다주택자 진입은 최대한 차단하면서 실수요자 중심으로 시장을 재편한 것은 긍정적인 대목으로 보고 있다.
충청권 부동산 시장 분위기가 극과 극이다. 한국감정원에 따르면, 지난달 대전 집값은 전월보다 0.77% 오르며 20017년 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 같은 기간 충북 청주는 전월보다 0.36% 떨어졌고, 세종은 0.08% 하락했다. 지역 간 시세 격차가 점점 더 벌어지는 양상이다.
대전은 2년간 매월 집값이 상승했다. 세종은 2017년 1월부터 계속 상승세를 이어가다 올해 2월부터 7개월간 하락 중이다. 이 기간 충남지역과 충북 청주는 매달 주택 가격이 하락했다. 2017년 1월만 보더라도 충청권 매매가격지수는 충남(100.4)이 가장 높았고 뒤를 이어 충북(100.2), 대전(98.7), 세종(96) 순이었는데, 2년 6개월이 넘게 흐른 올해 8월 현재는 대전(104.8)이 선두로 올라섰고 이어 세종(100.3), 충남(96.7), 충북(94.9)순으로 재편됐다.
특이할만한 사안은 대전과 세종시 주택시장이 바뀌고 있는 현상이다. 지난 2012년 세종시 출범으로 대전 인구가 세종으로 빠지면서 한 차례 주택 시장이 크게 위축됐는데, 다시 대전으로 유턴하는 현상이 나타나고 있다. 대전은 최근 재개발과 유성복합터미널 사업, 도시철도 2호선 트램건설과 같은 지역 개발 사업이 호재다.
부동산 114는 “청주는 내년 입주물량이 1만2000가구에 달하는 등 공급 부담에 따른 가격 약세가 예상되는 한편, 세종시는 집값이 급등한 데 따른 피로감으로 조정 국면에 접어들었다”며 “대전은 앞으로 1~2년 수급을 고려하면 가격 하락 요인은 적다”고 말했다.
최근 신축 아파트에 대한 선호 현상이 두드러지는 가운데 가을 이사철 신규 입주물량이 예년에 비해 줄어드는 것으로 나타났다. 부동산114에 따르면 이달부터 다음 달까지 전국 아파트 입주물량은 88개 단지, 총 5만3925가구로 조사됐다. 이는 지난해 같은 기간(6만7958가구) 대비 1만4033가구 감소한 수준이다. 9~10월에 예정된 입주 물량은 △충북(4곳, 3286가구) △세종(3곳, 2720가구) 등이다. 주목할 만한 입주 단지로는 세종 세종더샵예미지(1092가구), 충북 서청주파크자이(1495가구) 등이 꼽힌다.
부동산114는 “다음달 이후 민간택지에 대한 분양가상한제 확대 적용이 예정된 상황에서 공급 축소 이슈가 맞물려 신축 아파트에 대한 재평가 움직임이 나타나고 있다”며 “지역에 따라 청약시장이 과열 조짐을 보이고 있는 분위기 속에서 신규 입주단지들에 대한 수요자들의 관심이 높아질 것으로 전망된다”고 말했다.
전문가들은 앞으로 집값 향배의 최대 변수 중 하나로 분양가 상한제를 꼽는다. 현재 투기과열지구 내에서 지정할 수 있는 상한제 적용 지역을 얼마나 광범위하게, 얼마나 빨리 지정하느냐에 따라 집값이 달라질 수 있다는 것이다. 국토교통부는 우선 10월 중으로 주택법 시행령이 개정되는 대로 적용 지역과 시기를 결정한다는 방침이다. 그러나 최근 경기 침체에 대한 우려가 커지면서 상한제 도입시기가 늦춰질 것이라는 전망도 나와 되레 신축 아파트 값이 뛰고 있는 현상이 나타나고 있다. 다만, 집값이 오르더라도 지난해와 같은 과열은 없을 것이라는 전망이 우세하다. 대출이 막혀 있고 다주택자에 대한 규제가 심해 갭 투자자 등 투기수요의 유입이 쉽지 않기 때문이다.
